近年の空き家の増加に伴い、「近所にある空き家をどうにか対処したいが、所有者がどこにいるか分からなく、見つかっても意見がまとまらず困っている」といった問題が多発しています。このような管理不全に陥った空き地・空き家問題を解決すべく、「共有物管理」の現状と今後についてお伝えしたいと思います。（ファイナンシャルプランナー・佐藤益弘） 【図解】近年、空き家はこんなにも増加していた!
管理不全の土地や建物の増加が問題に
前回の記事は、遺産の共有名義を解消したいというケースだったので、「自分自身が共有者」の立場でした。今回のケースでは、近隣の土地や建物が管理不全に陥っているといった、「相手が共有者」のために迷惑を被った、あるいは被っているという問題の解決策をお伝えします。 【関連記事はこちら】＞＞相続した共有名義の土地を処分したいが、全員同意が必要なんて…。 「共有権解消」の現状と今後を解説 皆さんの住んでいる地域にある空き地や空き家、これらは管理不全の状態に陥っている可能性があり、こうした管理不全物件が増えることで、衛生面や治安の悪化といった、生活環境を脅かす問題に発展します。そのため、土地や建物が管理不全になるのを防ぐことが重要です。では、なぜ、管理不全になってしまうのでしょうか。この問題を解決すべく、「共有物の管理」の現状と今後の対応についてお伝えします。まずは、空き家の現状から順を追って解説していきましょう。
近年、空き家が大幅に増えている
そもそも、現状、空き家はどれくらいあるのでしょうか? また、空き家でも、行政はどのように"活かせる空き家"と"そうでない空き家"を選別しているかの視点を知っておきましょう。 2018年に不動産行政の基幹統計である「平成30年住宅・土地統計調査」（2019年・令和元年9月）が公表されました（図表1）。そのデータによると、空き家数は849万戸（対前回+29万戸）、空き家率は13.6％（+0.1ポイント）と、一貫して増加が続いており、この30年間で455万戸（115.4％）という大幅な増加になっています。共に最高値を更新していますが、増加率は微増となっています。 空き家数に対して、空き家率が微増となっている理由はハッキリしていませんが、「空き家率=空き家数/総戸数」ですから、入居者が増えたか、空き家自体を壊して減らしたのか、2つの理由が考えられます。おそらく後者だろうと思われます。 【図表1】空き家数および空き家率の全国推移 利活用可能な物件は「駅から1㎞以内」!? この住宅・土地統計調査に先駆けて、国土交通省住宅局建築指導課 社会資本整備審議会「今後の建築基準制度のあり方について」（第三次答申）（2018年2月22日）の参考資料に以下の分析データが出ていました（図表2）。 このデータを読み解くと、空き家になりそうな土地の購入を防ぐ、つまり、土地購入に失敗しないオフィシャルな視点が分かります。 【図表2】空き家の現状（賃貸用空き家・その他空き家） 図表2の内容は、前回（2013年）の住宅土地統計調査をベースにしていますが、以下のことが示されています。 ・空き家総数820万戸のうち、747万戸（91.1％）が賃貸用とその他の住宅である。 ・賃貸用空き家は429万戸存在し、そのうち耐震性を満たした住宅が369万戸、朽ちたり壊れたりしていない住宅が265万戸、駅から1km以内の住宅が137万戸である。 ・その他空き家（実家の空き家）は318万戸存在し、そのうち耐震性を満たした住宅が184万戸、朽ちたり壊れたりしていない住宅が103万戸で、駅から1km以内の住宅が48万戸である。 ・今すぐ活用可能な空き家は、賃貸用空き家で137万戸、その他空き家で48万戸の合計185万戸である。 また、この資料で国土交通省は「利活用可能な有望な住宅ストック数」を見るに当たり、以下の3つの基準を示しています。 ・耐震基準を満たしているか? ・腐朽していないか（きちんと管理されているか）? ・駅から1㎞以内か? ですから、土地・住宅購入で失敗したくなければ、この3つの基準を外すべきではありません。行政が、「利活用可能な物件は、駅から1㎞以内」の利便性を定義づけたことは驚きでしたが、今後、自用でも賃貸用でも、住宅を購入する際の大きなヒントになるでしょう。 ただし、この基準には、近隣トラブルなど個別トラブルは加味されていません。 つまり、今回のメインテーマである、「近所に管理不全の土地があり、しかもその土地の所有者が分からない」とか、「共有名義のため対処のしようがない」というケースです。
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June 21, 2020 at 08:12AM
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管理されていない、近所の空き家をなんとかしたい！ 改正土地基本法で所有者が管理責任を問われるも、関連法の修正はこれから（ダイヤモンド不動産研究所） - Yahoo!ニュース
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